ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในญี่ปุ่น (固定資産税について)

Blog นี้จะมาเล่าถึงเรื่องภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้างในญี่ปุ่นให้ฟังกันบ้างค่ะ ว่าคนที่มีบ้านในญี่ปุ่นนั้นชำระภาษีนี้กันยังไง จริงๆที่เมืองไทยก็เริ่มมีภาษีตัวนี้แล้วเมื่อต้นปีที่ผ่านมาเนอะ แต่ญี่ปุ่นมีมานานแล้วล่ะค่ะ ที่บ้านแอดมินเองก็ชำระภาษีตัวนี้อยู่เช่นกัน ไม่มีข้อยกเว้น แม้จะเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวค่ะ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (固定資産税について)

ภาษาญี่ปุ่นเรียกว่า 固定資産税 โคะเทชิซังเซย์ เป็นภาษีที่ผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว แมนชัน อพาร์ตเมนต์ คอนโดมีเนียม ต้องชำระให้กับทางการทุกปี โดยคำนวณจากอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองในวันที่ 1 มกราคม นั้นๆ อัตราภาษีอยู่ที่ 1.4%

โดยจดหมายแจ้งเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกส่งมาที่บ้านในเดือนเมษายน-มิถุนายนของทุกปี และ เรามีหน้าที่ที่จะต้องไปจ่ายให้ครบค่ะ

หลักๆแล้ว วิธีการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของประเทศญี่ปุ่น ก็จะใช้ราคาประเมินของดินและสิ่งปลูกสร้าง(固定資産を評価) มาเทียบหาเกณฑ์การเสียภาษี แล้วนำไปคำนวณอัตราภาษีอีกทีหนึ่ง ตามสูตรด้านล่างนี้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
= มูลค่าราคาประเมิน x อัตราภาษี 1.4%

และในบางจังหวัด บางเมือง ก็อาจจะมีการเรียกเก็บ ภาษีการวางแผนเมือง หรือ 都市計画税 โทะชิเคคะคุเซย์ เพิ่มอีก 0.3% ด้วยล่ะค่ะ

มูลค่าการประเมินที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง （固定資産税評価格）

ทีนี้เรามาดูวิธีการคำนวณ มูลค่าการประเมินที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง ที่นำมาใช้คำนวณภาษีกันบ้าง ว่าเค้าเอามาจากไหนกัน

ที่ญี่ปุ่นจะมีกรมการกิจการภายในประเทศ หรือ 総務省　โซมุโชเป็นผู้กำหนดราคากลางไว้ แล้วแต่ละเมืองก็จะทำการประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยึดจากราคากลางที่ถูกตั้งไว้อีกทีค่ะ

เช่น ราคาประเมินที่ดินนั้น ก็จะใช้ราคาที่กระทรวงคมนาคม หรือ 国土交通省 โคคุโดะโคซือโช กำหนดไว้ในปลายเดือนมีนาคมของทุกปีมาคำนวณ ว่ากันว่าราคาประเมินที่ดินจะอยู่ที่ราวๆ 70% ของราคาที่กระทรวงคมนาคมได้ทำการกำหนดไว้

ส่วนของราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง จะประเมินโดยคิดว่าถ้าเราต้องสร้างบ้านหลังนี้ใหม่ทั้งหลังที่นี่ จะต้องใช้เงินเท่าไหร่ในเวลานี้ แล้วหักค่าเสื่อมราคาจากอายุของสิ่งปลูกสร้างออกไป เนื่องจากราคาบ้าน ราคาที่ดินก็มีเปลี่ยนแปลงขึ้นลงเรื่อยๆ ดังนั้นราคากลางของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ญี่ปุ่นจะถูกประเมินและกำหนดใหม่ทุกๆ 3 ปีค่ะ หมายความว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีโอกาสเปลี่ยนแปลง แพงขึ้น หรือ ลดลงในปีถัดๆไปก็ได้นั้นเอง

นอกจากนั้นประเภท จุดประสงค์การใช้งานของสิ่งปลูกสร้าง และที่ดินเอง ก็เป็นตัวแปรสำคัญในการนำมาคำนวณภาษีตัวนี้ด้วยเช่นกันค่ะ

ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน

การคำนวณภาษีที่ดินนั้น จะดูจุดประสงค์ของการใช้ที่ดินเป็นหลักค่ะ ว่าใช้ที่ดินทำอะไร เช่น ปลูกเป็นที่อยู่อาศัย หรือว่าทำสวนทำไร่ เป็นต้น

1. ที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก (小規模住宅用地)
ที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยขนาดเล็กนั้นจะต้องสร้างบ้านบนพื้นที่ไม่เกิน 200 ตารางเมตร จึงจะได้รับสัมประสิทธิ์ 1/6 มาลดหย่อนราคาประเมินค่ะ มีสูตรคำนวณตามด้านล่างนี้

ภาษีที่ดิน = (ราคาประเมินที่ดิน x 1/6 ) x 1.4%

2. ที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วไป (一般住宅用地)
ที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วไปนั้นต้องสร้างบ้านบนที่ดิน และที่ดินนั้นมีพื้นที่มากกว่า 200 ตารางเมตร กรณีนี้จะได้รับสัมประสิทธิ์ 1/3 มาลดหย่อนราคาประเมินค่ะ มีสูตรคำนวณตามด้านล่างนี้

ภาษีที่ดิน = (ราคาประเมินที่ดิน x 1/3 ) x 1.4%

ตัวอย่างการคำนวณภาษีสิ่งปลูกสร้าง
ถ้าบนที่ดินของเรามีสิ่งปลูกสร้างอยู่ ก็ต้องชำระภาษีส่วนนี้ด้วยค่ะ และการคำนวณภาษีสิ่งปลูกสร้างก็จะคล้ายๆ กับการคำนวณภาษีที่ดิน แต่จะมีสิ่งที่ต่างไปคือ จะมีการนำค่าเสื่อมอายุมาคิดด้วย

1. บ้านที่อยู่อาศัยทั่วไป ( 一般的な家屋)
การคำนวณภาษีบ้านที่อยู่อาศัยทั่วไป(ที่ไม่ใช่บ้านใหม่) จะนำราคาประเมินมาคำนวณภาษีเลยค่ะ แต่ราคาประเมินจะมีการคำนวณค่าเสื่อมไปแล้ว ตามสูตร

ภาษีบ้าน = ราคาประเมิน x1.4%


2. บ้านที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (新築家屋)
การคำนวณภาษีสำหรับบ้านใหม่นั้น หลักการเหมือนกับการคำนวณภาษีบ้านทั่วไปค่ะ เพิ่มเติมคือมีส่วนลดหย่อนพิเศษเพิ่มมาให้ 50% ในกรณีบ้านมีพื้นที่ไม่เกิน 120 ตารางเมตร (ส่วนลดหย่อนจะให้บ้านใหม่ 3-5 ปี) มีสูตรคำนวณตามนี้ค่ะ

ภาษีบ้าน = (ราคาประเมิน x1.4%) x 0.5


***มีข้อยกเว้นอยู่ว่าถ้าราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 300,000เยน และ ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 200,000เยน จะไม่ต้องเสียภาษีตรงส่วนนั้นค่ะ

ทีนี้เราลองมาใส่ตัวเลขคำนวณกันดูเพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น

สมมติเรามีบ้านสร้างใหม่เป็นปีที่ 2 เป็นบ้าน 2ชั้น
พื้นที่ใช้สอยในบ้าน 100 ตารางเมตร
สร้างบนที่ดินพื้นที่ 150 ตารางเมตร
ราคาประเมินที่ดิน 35 ล้านเยน
ราคาประเมินบ้าน 10 ล้านเยน

ภาษีที่ดิน =(35,000,000 x1/6)x1.4%
①　　　= 81,667 เยน

ภาษีบ้าน =(10,000,000x1.4%) x0.5
②　　　= 70,000 เยน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง = 81,667+70,000
①+②　= 151,667 เยน

แปลว่า เดือนเมษายน นี้จะได้ใบแจ้งยอดชำระภาษี 151,667 เยน ส่งมาถึงบ้านเลยค่ะ สามารถแบ่งชำระได้ 4 งวด ตามกำหนดที่แต่ละเขตกำหนดไว้ค่ะ

วิธีการชำระ ก็มีหลายแบบตั้งแต่ชำระเงินสด ตัดผ่านบัญชี ชำระผ่าน ATM ไปจนถึงบัตรเครดิต และ Application อย่าง Paypay ด้วยนะ

อ่านมาถึงตรงนี้แล้ว คิดว่าหลายๆคนคงจะพอเห็นภาพคร่าวๆ ของการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันบ้างนะคะ ก็เป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายในกรณีที่จะซื้อบ้าน หรือ ถือครองที่ดินในประเทศญี่ปุ่นค่ะ

ขอบคุณเนื้อหาจาก
https://ab-lab.jp/property-tax